Коммерциялық нысанды сатып алу тәртібі

Бизнеске арналған кез келген жылжымайтын мүлік коммерциялық нысан болып саналады. Мұндай мүлікті сатып алу кезеңдері мен маңызды тұстарды осы мақалада қарастырамыз.

Кеңсені іздеу және тексеру қадамдары

Сатылымдағы коммерциялық кеңселер туралы ақпаратты арнайы сайттардан табуға болады (мысалы, krisha.kz). Ең алдымен, сатып алынатын нысанның мәртебесін анықтау қажет: пайдалануға дайын жылжымайтын мүлік немесе жаңадан салынып жатқан жоба.

Меншік құқығы тіркелген, дайын нысан сатып алынған жағдайда сатушы мен сатып алушы арасында стандартты сатып алу-сату шарты жасалады. Салынып жатқан ғимарат сатып алу кезінде басқа шарт рәсімделеді — мысалы, инвестициялық шарт. Бұл құжатқа сатып алушы мен құрылыс салушы немесе жобаны ұсынатын компания қол қояды.

Кеңсені таңдауда келесі сипаттамалар ескеріледі:

• ғимараттың орналасуы мен қатынау мүмкіндігі — мысалы, дүкен мен дәмхана үшін жаяу жүргіншілер ағынының жоғары болуы және автотұрақтың ыңғайлығы маңызды
• ғимарат пен инженерлік жүйелердің техникалық жай-күйі  — су, жарық, кәріз, жылыту жүйелері, сондай-ақ нысанның қасбеті мен шатыры жарамды күйде болуы тиіс. Ғимаратқа техникалық сараптама жүргізу ұсынылады

Құжаттарды тексеру тәртібі

Коммерциялық нысанды сатып алмас бұрын, ғимаратқа қатысты барлық құжаттарды мұқият тексеру қажет. Бұл мәмілені тіркеуден бас тартудың, күтпеген мәселелер мен артық шығындардың алдын алады.

Алдымен нысанның тарихын анықтаған жөн. Бұрынғы иесінің кім болғанын, оның атына тіркелген қарыздар, тыйым салулар немесе сот дауларының бар-жоғын тексеру керек. Егер сатушы — жеке тұлға болса, оның некеде тұрғаны анықталады. Мұндай жағдайда жылжымайтын мүлікті сатуға жұбайының немесе зайыбының нотариалды келісімі талап етіледі.

Келесі кезең — ғимараттың техникалық паспортын тексеру. Құжаттағы мәліметтер нақты жағдайға сай болуы тиіс: қабаттар, бөлмелер мен арақабырғалар саны, жалпы ауданы. Егер айырмашылықтар анықталса, нысанда қайта жоспарлау жүргізілген болуы мүмкін. Мұндай өзгерістердің заңды түрде бекітілгенін растау қажет. Ол үшін сәулет-жоспарлау тапсырмасы, өзгерістердің жобасы, келісім құжаттары және басқа да рұқсаттар талап етіледі.

Сатушыда келесі құжаттар болуы керек:

• жылжымайтын мүліктің болуы туралы анықтама — мүліктің сатушының атына тіркелгенін растайды
• нысанның техникалық паспорты — құжаттағы деректерді нысанның нақты жай-күйімен салыстыру үшін қажет
• объектіні пайдалануға қабылдау актісі — 1991 жылдан кейін салынған ғимараттар үшін міндетті
• ауыртпалықтардың жоқтығы туралы анықтама — нысанның кепілде, тыйымда немесе басқа да құқықтық шектеуде еместігін растайтын құжат

Барлық құжаттар ұсынылғаннан кейiн кадастрлық нөмiрдi тексеру қажет. Ол барлық анықтамалар мен техникалық паспортта бірдей болуы керек және кадастрлық картада дұрыс көрсетiлуi тиiс. Егер нөмір сәйкес келмесе, мәміле тіркеуден өтпей, нысанды сатып алу мүмкін болмайды.

Құжаттарды толық ретке келтіру бірнеше айға созылуы мүмкін.

Дью-дилидженс

Дью-дилидженс (ағылш. due diligence — тиісті сақтық) — бұл нысанды сатып алу алдында жүргізілетін кешенді тексеру. Оны арнайы мамандар ақылы түрде жүзеге асырады. Мұндай тексерудің мақсаты — мәміле жасалмас бұрын барлық ықтимал тәуекелдерді анықтау.

Стандартты құжаттардан бөлек, тексеру барысында бұрынғы сатып алу-сату шарттары да зерттеледі. Кейбір шарттарда әлі де күшінде болатын талаптар кездесуі мүмкін. Сонымен қатар, сатушының мәртебесі де тексеріледі: қарыздарының бар-жоғы, сот істеріне қатысуы немесе банкроттық рәсімнің қолданылуы қарастырылады.

Сондай-ақ техникалық түгендеу жүргізіледі. Оны «Жылжымайтын мүлік орталығы» РМК қызметкерлері атқарады. Олар нысанның нақты аумағын өлшеп, арақабырғалардың орналасуын тексеріп, осы мәліметтерді техникалық паспортқа енгізеді. Ғимаратта қайта жоспарлау жасалған жағдайда түгендеудің маңызы арта түседі.

Түгендеу барысында жер учаскесінің шекарасына қатысты мәселелер де анықталуы мүмкін. Кейде ғимараттың бір бөлігі көрші жерінің аумағында орналасуы мүмкін. Өзгерістер уақытында жасалмаса, болашақта құжат рәсімдеуде қиындықтар болуы мүмкін.

Салықтарды төлеу ережелері

Коммерциялық жылжымайтын мүлікті жеке тұлға ретінде сатып алғанда, меншік құқығын рәсімдеген соң мүлік салығын төлеу керек.

Жер салығын тек жер учаскесіне иелік ететіндер төлейді. Мысалы, сауда орталығынан дүкен немесе ғимараттағы кеңсе сатып алып, жер сатып алмайтын болсаңыз, салық төлеудің қажеті жоқ. Бірақ ғимаратпен бірге жерді сатып алсаңыз, онда жер салығын да төлеу қажет.

Егер сатып алған орынды бизнес үшін пайдаланғыңыз келсе — мысалы, дүкен немесе кеңсе ашу үшін — ЖК немесе ЖШС ретінде тіркелу керек. Коммерциялық нысанды жалға беруден алынатын табысқа салық салынатындықтан, ол бойынша есептілік тапсыру қажет.

Коммерциялық нысан сатып алғанда, құжаттарды мұқият қарап, мәміленің қауіпсіз екеніне көз жеткізу маңызды. Құжаттардағы сәйкессіздіктер заңды тәуекелдер мен қосымша шығындарға себеп болуы мүмкін.