Как снять помещение для бизнеса

Для запуска бизнеса предпринимателям часто нужно арендовать помещение. Аренда помещения — это временная передача имущества в пользование за плату. Размер, сроки платежа и порядок выплат согласовываются сторонами — арендодателем и арендатором — и прописываются в договоре.

Что учесть при выборе помещения

1. Подходит ли помещение под ваш бизнес. Для некоторых видов деятельности существуют свои требования. Например:
   • для общепита в жилом доме нужна отдельная вытяжка. Она должна проходить снаружи дома и быть выше уровня крыши как минимум на один метр;
   • для продуктового магазина нужно помещение со статусом нежилого. Еще из требований — склад для хранения товаров, туалет с раковиной для мытья рук, дополнительный санузел, фасовочное помещение для разных групп товаров;
   • для склада важны мощность электроэнергии, искусственное освещение или наличие окон, вентиляция воздуха;
   • для бюро ритуальных услуг помещение должно находиться хотя бы в 50 метрах от жилых и общественных зданий.
2. Оценить удобство локации. Здание с пропускным режимом будет неудобным для клиентов маникюрного салона, но подойдет для офиса. Также важно учесть инфраструктуру — ходит ли общественный транспорт, имеется ли парковка.
3. Определить разрешенные часы работы помещения. Если бизнес требует работы в нестандартные часы, например, ночью, в выходные или праздничные дни, убедитесь, что такие условия включены в договор аренды.
4. Проверить право арендодателя сдавать недвижимость. Убедитесь, что указанная организация или физическое лицо — законные владельцы помещения. Если переговоры ведет представитель, то нужно удостовериться в наличии у него действующей доверенности.
5. Проверить наличие долгов или судебных дел, связанных с недвижимостью или арендодателем. Используйте портал Министерства юстиции РК, чтобы проверить наличие арестов.

Если помещение подходит по всем пунктам, то можно приступить к оформлению договора аренды.

Что прописать в договоре аренды

Предмет аренды

Обговорите заранее, для каких целей арендуется помещение — для офиса или сферы услуг. Обсудите, можно ли переоборудовать помещение под потребности бизнеса, возьмет ли владелец часть расходов на себя, готов ли дать арендные каникулы на период ремонта.

Плата за аренду

Зафиксируйте сумму аренды. Она может быть за всю площадь или за квадратный метр, в тенге или иностранной валюте. Также пропишите порядок уплаты: ежемесячно, раз в квартал, раз в год и каким способом — наличный или безналичный расчет.

Отдельно пропишите условия повышения платы. Например, что арендодатель может повышать арендную плату не более чем на 10% один раз в год. Иначе по закону арендодатель имеет право в одностороннем порядке увеличить плату один раз в год без согласия арендатора.

Чтобы изменить договор аренды, заключаются дополнительные соглашения.

Срок аренды и расторжение

Определите срок действия договора аренды — один год, три года, пять лет. Пропишите будет ли договор продлен, пересмотрен или расторгнут по истечении этого срока. Рассмотрите возможность досрочного расторжения как по взаимному согласию, так и в одностороннем порядке. Просто так съехать и не платить аренду нельзя, это право нужно прописать в договоре.

То, как стороны будут расставаться, надо зафиксировать в документах. Если с арендодателем договориться не удастся, для расторжения договора придется обращаться в суд.

По закону арендодатель может расторгнуть договор, если арендатор задерживает платеж более чем на два месяца. При этом арендатор все равно будет должен заплатить неустойку.

По закону договор аренды на срок более одного года требует регистрации в ЦОНе. Для арендатора это выгодно тем, что если недвижимость продадут, то новый собственник не сможет его выселить, пока действует договор.

Расходы на техническое обслуживание

Зафиксируйте, кто будет платить за коммуналку, содержание и капитальный ремонт помещения. Зачастую такие расходы ложится на арендатора, но это нужно прописать, чтобы обе стороны осознавали свои финансовые обязательства в течение всего периода аренды.

Как правило, капитальный ремонт делает собственник, текущий под нужды — арендатор.

Дополнительные условия

Включите любые другие условия, которые стороны сочтут важными для договора аренды. Например, арендодатель может иметь право периодически осматривать помещение для оценки его состояния.

Арендатор может прописать право субаренды, чтобы сдать часть арендованных площадей третьему лицу. Нужно прописать порядок этого права — с письменного согласия или просто по факту.

Перед подписанием договора желательно проконсультироваться с юристом.

Кто отвечает перед пожарными инспекторами

Наказать за нарушения пожарной безопасности и санитарных условий могут и арендодателя, и арендатора.

Арендодатель отвечает за общие пожарные меры — ширину эвакуационных выходов, пожарные подъезды, а арендатор — за первичные меры пожарной безопасности (установку огнетушителя, плана эвакуации, локальную сигнализацию и указатели выхода из помещения) или нарушения, появившиеся в результате его работы или перепланировки.

Желательно обязанности по ремонту и оборудованию средствами пожаротушения также прописать в договоре аренды.

Аренда помещения требует тщательного подхода — важно учитывать все детали: задачи бизнеса и требования к нему, локацию, площадь и формат помещения, совпадение интересов сторон, а также внимательность ко всем пунктам договора. Так предприниматель убережет себя от потенциальных проблем в будущем.