Как купить коммерческое помещение

Коммерческое помещение — это любая недвижимость, которую используют для бизнеса. Рассказываем, из каких этапов состоит покупка такой недвижимости и на что важно обратить внимание.

Поиск и осмотр помещения

Найти коммерческое помещение для покупки можно через специальные сайты, например, krisha.kz. В первую очередь нужно решить, приобретается готовая недвижимость или планируется инвестировать в объект, который еще только строится.

В случае приобретения готовой недвижимости с зарегистрированным правом собственности заключается стандартный договор купли-продажи между продавцом и покупателем. Если же здание еще строится, то подписывается другой договор — например, договор соинвестирования. Его подписывают покупатель и застройщик или компания, которая продает объект.

На что обычно обращают внимание при поиске помещения:

• локация и транспортная доступность — например, для магазина и кафе важны высокая проходимость и удобная парковка
• состояние здания и коммуникаций — нужно, чтобы инженерные сети (вода, свет, канализация, отопление), фасад и крыша здания были в порядке. Рекомендуется провести техническое обследование здания

Проверка документов

Перед покупкой коммерческого помещения важно все тщательно проверить, в том числе документы на само здание. Это поможет избежать отказа в регистрации сделки, неожиданных проблем и лишних расходов в будущем.

Сначала нужно проверить историю объекта. Посмотрите, кто владел помещением раньше, нет ли у него долгов, арестов или судебных споров. Если продавец — физическое лицо, уточните, состоит ли он в браке. В таком случае потребуется нотариальное согласие супруга или супруги на продажу.

После этого обратите внимание на технический паспорт. Сравните, совпадает ли фактическое состояние помещения с тем, что указано в документах: количество этажей, комнат, перегородок, общая площадь. Если есть расхождения, возможно, была перепланировка. Тогда нужно проверить, получено ли разрешение на такие изменения и зарегистрированы ли они. Для этого требуются архитектурно-планировочное задание, проект, согласование и другие документы.

Также важно убедиться, что у продавца есть все необходимые документы:

• справка о наличии недвижимости — подтверждает, что недвижимость действительно зарегистрирована на продавца
• техпаспорт — для сверки с фактическим состоянием помещения
• акт ввода в эксплуатацию — обязателен для зданий, построенных после 1991 года
• справка об отсутствии обременений — показывает, что на недвижимости нет ареста или залога

После предоставления всех документов обязательно сравните кадастровый номер — он должен совпадать во всех справках, техпаспорте и корректно отображаться на кадастровой карте. Если же номер не совпадает, то сделка не пройдет регистрацию и покупка будет невозможна.

Приведение всех документов в порядок может занять несколько месяцев.

Дью-дилидженс

Дью-дилидженс (англ. due diligence — должная осмотрительность) — это комплексная проверка объекта перед покупкой. Ее проводят специалисты платно. Цель — выявить все возможные риски до заключения сделки.

Помимо стандартных документов, в ходе проверки изучают прошлые договоры купли-продажи. Иногда в них могут быть условия, которые продолжают действовать до сих пор. Также проверяется сам продавец: есть ли у него долги, участвует ли он в судах или не находится ли в процедуре банкротства.

Также проводится техинвентаризация. Ее проводят сотрудники РГП «Центр по недвижимости». Они измеряют точную площадь помещения, проверяют расположение перегородок и вносят эти данные в технический паспорт. Это особенно важно, если были перепланировки.

Инвентаризация также помогает выявить, нет ли проблем с границами земельного участка. Иногда оказывается, что здание частично стоит на соседнем участке, который может принадлежать другому лицу. Если вовремя не внести изменения, в будущем могут возникнуть сложности с оформлением прав на землю.

Оплата налогов

Если вы покупаете коммерческую недвижимость как физическое лицо, после оформления права собственности вам нужно будет платить налог на имущество.

Земельный налог платят только те, кто владеет земельным участком. Например, когда вы покупаете помещение в ТЦ или офис в здании, но не приобретаете землю — налог платить не нужно. Однако если покупаете землю вместе с помещением, то необходимо уплатить налог на землю.

Если хотите использовать помещение для бизнеса — например, открыть там магазин или офис — нужно зарегистрироваться как ИП или ТОО. Доход от аренды коммерческого помещения облагается налогом, и по нему нужно сдавать отчетность.

При покупке коммерческого помещения важно тщательно проверить все документы и удостовериться в безопасности сделки. Несоответствия могут привести к юридическим рискам и дополнительным расходам.