Содержание статьи
Доход от сдачи жилья в аренду должен быть оформлен официально и подлежит налогообложению. При этом квартиру можно сдавать легально двумя способами: с регистрацией ИП или без нее. Расскажем, как не нарушить закон и какой выбрать режим налогообложения.
Договор аренды жилья
Заключение договора перед сдачей жилья поможет избежать неприятных ситуаций. В документе обычно указывают срок аренды, сумму арендной платы, дату платежа и наличие гарантийного взноса. Также можно отметить частоту проверок состояния жилья, необходимость возмещения ущерба (например, если арендатор испортит бытовую технику) и другие дополнительные условия по усмотрению сторон.
Кроме того, можно составить акта приема-передачи, где будет перечислено имущество квартиры: техника, мебель и другие предметы интерьера. Этот документ пригодится в случае порчи или утраты вещей.
Такие договоры не требуют нотариального заверения. Достаточно подписей арендатора и арендодателя.
Сдача квартиры без регистрации ИП
Необязательно регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, чтобы сдавать жилье в аренду. В таком случае необходимо платить подоходный налог в размере 10% от дохода как физлицо.
Например, если вы сдаете квартиру за 300 000 тенге в месяц, то годовой доход составит: 300 000 ₸ × 12 месяцев = 3,6 млн ₸.
Налог с этой суммы будет: 3,6 млн ₸ × 10% = 360 000 ₸.
Ежегодную декларацию нужно сдавать по форме ФНО 270.00.
Срок подачи декларации: до 31 марта следующего года. Например, за 2025 год декларацию нужно сдать до 31 марта 2026 года.
Срок уплаты налога: до 10 апреля следующего года. Например, налог за 2025 год нужно оплатить до 10 апреля 2026 года.
Сдача квартиры как ИП
Для сдачи жилья в качестве индивидуального предпринимателя подходит два режима налогообложения: патент и упрощенка.
Подходящий ОКЭД 68201 — «Аренда и управление собственной недвижимостью».
ИП обязан платить налоги и социальные отчисления, рассчитываемые минимум от 1 МЗП
(85 000 тенге в 2025 году).
Расчет социальных отчислений:
- ОПВ (пенсионные взносы):
85 000 ₸ × 10% = 8 500 ₸ - ОПВР (пенсионные взносы работодателя):
85 000 ₸ × 2,5% = 2 125 ₸ - СО (социальные отчисления):
85 000 ₸ × 5% = 4 250 ₸ - ВОСМС (взносы на медстрахование):
1,4 × 85 000 ₸ × 5% = 5 950 ₸
Итого минимальная сумма социальных отчислений: 20 825 тенге.
Сумма налогов зависит от выбранного режима налогообложения.
Патент
ИП на патенте не может нанимать сотрудников. Годовой доход не должен превышать 3 528 МРП (13 872 096 тенге в 2025 году). Это означает, что цена аренды не может быть выше 1,15 млн тенге в месяц или 38 тыс. тенге за сутки. ИП может сдавать несколько квартир и не на целый год, но общая сумма дохода не должна превышать установленный лимит.
ИП на патенте платит индивидуальный подоходный налог (ИПН) в размере 1% от дохода.
Упрощенка
ИП на упрощенке также подходит для тех, кто сдает жилье в аренду. Отличается от патента тем, что можно нанимать сотрудников в штат, и порог дохода выше — 24 038 МРП (94 517 416 тенге в 2025 году). Общий доход от аренды не должен превышать 15 млн тенге в месяц или 517 тыс. тенге в сутки.
С применением ТИС годовой доход может составлять до 94 086 МРП (369 946 152 тенге в 2025 году) за полугодие, что соответствует 61,6 млн тенге в месяц или 2 млн тенге в сутки.
Налог на прибыль по упрощенной системе составляет 3% от дохода: 1,5% — ИПН, а 1,5% — социальный налог.
ИП сдает упрощенную декларацию по форме ФНО 910.00. Подоходный налог уплачивается с общего оборота за полугодие. Отчетность сдается каждое полугодие, но не через полгода после открытия ИП, а в установленные сроки:
- за I полугодие — с 1 июля до 15 августа
- за II полугодие — с 1 января до 15 февраля
При выборе режима налогообложения следует обратить внимание на получаемый доход. Например, если доходы невелики, выгоднее работать без ИП или выбрать патент. Если планируется крупный бизнес, лучше зарегистрировать ИП на упрощенке.
Легальная сдача квартиры позволяет избежать штрафов, дает право на бесплатное медицинское обслуживание и увеличивает накопления в ЕНПФ. Такой официальный доход может быть учтен при оформлении кредита, включая ипотеку. Жилье можно сдавать как ИП или физлицо — зависит от суммы дохода. Также перед сдачей следует заключить договор аренды и составить акт приема-передачи. Это позволит избежать юридических и финансовых проблем.