Как сдавать квартиру на Airbnb

Платформа Airbnb позволяет владельцам квартир сдавать жилье туристам со всего мира и зарабатывать. Важно соблюдать правила онлайн-сервиса и платить налоги. Расскажем, с чего начать, какие документы нужны и на что обратить внимание.

Кто может сдавать квартиру через Airbnb

Сдавать квартиру можно как ИП, так и обычным физлицам. Главное — быть собственником квартиры или иметь законные основания для ее сдачи, например, договор аренды с разрешением на субаренду.

В отличие от местных платформ вроде Krisha.kz или OLX, у Airbnb более высокий уровень безопасности для гостей и хозяев. Все пользователи проходят верификацию, бронирование и оплата проводятся через платформу, в случае проблем можно обратиться в круглосуточную службу поддержки.

Но и требования предъявляются выше — в случае нарушения обещаний, жалоб от гостей или игнора сообщений, аккаунт могут приостановить, поэтому важно подходить к сдаче жилья серьезно.

Что и как можно сдавать

Сдавать жилье можно на своих условиях — квартиру целиком, только комнату или можно даже делить спальню с гостем. Если жилье чистое, комфортное, есть условия для проживания — заявку одобрят.

Хозяева сами выбирают даты, доступные для бронирования, — есть календарь, где можно настроить на месяц или полгода вперед, исключительно по выходным или раз в год на пару недель. Цены тоже гибкие — в будни можно ставить одну цену, в выходные — выше.

Также хосты могут установить собственные правила проживания, например, не шуметь после 22:00, не курить в квартире, не ходить в уличной обуви, быть без домашних животных.

Платформа не приветствует отказы гостям без веской причины и тем более — отмену брони в последний момент. Это повлечет штрафы — от 50 долл. и выше, в зависимости от стоимости брони и даты отмены. Исключение — смерть, болезнь хозяина, форс-мажор.

Уведомить миграционную службу

При сдаче иностранным гражданам необходимо уведомить миграционную полицию о временном проживании гостей через информационную систему eQonaq — есть сайт и мобильное приложение. Уведомление необходимо направить в течение трех рабочих дней с момента приезда гостя. Для этого нужны ваша ЭЦП и паспортные данные иностранца.

Какие документы нужны

Airbnb требует только фото удостоверения личности и подтверждение контактных данных через смс. Загружать документы на право собственности не требуется, но если происходит сдача не собственного жилья, а например, по договору субаренды, важно иметь письменное разрешение от собственника. При спорных ситуациях — жалобах, блокировках, расследованиях, платформа может запросить подтверждение права распоряжаться жильем.

Как зарегистрироваться на Airbnb

Регистрация и размещение объявления бесплатны. Процесс простой:

1. Зарегистрироваться на Airbnb, указав свои данные — имя и фамилию как в удостоверении личности, дату рождения, электронную почту.
2. Настроить параметры жилья — жилье целиком или комната, ввести адрес, количество спален, кроватей, ванных комнат, чтобы понять вместимость гостей.
3. Выбрать из перечня преимущества жилья — наличие Wi-Fi, телевизора, стиральной машины, кондиционера, бесплатной парковки, аптечки. Загрузить не менее пяти фотографий, придумать название, например, «Уютная квартира в Золотом квадрате», и описание, например, «Спокойное жилье для семейного отдыха».
4. Выбрать параметры бронирования — одобрение или мгновенное бронирование. Вначале рекомендуется принимать решение по каждому запросу отдельно, а затем включить мгновенное бронирование. Указать первого гостя — любого или с хорошим рейтингом. Установить базовую цену на будние и выходные дни — система выдаст рекомендации, вы можете следовать им или нет. Также можно добавить скидки для гостей — за неделю или месяц проживания, для первых трех или поздних бронирований.
5. Указать статус хозяина — физлицо или юрлицо, а также наличие камер видеонаблюдения — внутри жилья камер быть не должно, это запрещено.
6. Объявление создано. Теперь для его публикации нужно подтвердить личность — добавить удостоверение личности гособразца и номер телефона.
7. При необходимости настроить инструкцию и правила дома — время заезда и выезда, как добраться, способы заселения, данные Wi-Fi, правила проживания, доступные даты.
8. Привязать банковскую карту для получения выплат.

Модерация объявления быстрая — занимает один день.

Выплаты

Airbnb возьмет комиссию с каждой брони 3%. Выплаты хозяевам перечисляются через 24 часа после заселения. Если это выходные дни, то деньги придут, когда праздники закончатся.

Какие налоги надо платить

В Казахстане Airbnb автоматически удерживает и перечисляет НДС в размере 12% с сервисных сборов, взимаемых с гостей. Например, гость бронирует жилье за 100 000 ₸. Airbnb берет с хозяина комиссию — 3% от суммы бронирования. Поскольку Airbnb платит НДС в Казахстане, то начисляет 12% на свою комиссию. Итого удерживаются 3 360 ₸ — это 3 000 ₸ комиссии + 360 ₸ НДС. Выплата хозяину в этом случае: 100 000 ₸ — 3 360 ₸ = 96 640 ₸.

Хозяину не нужно платить этот НДС самостоятельно — его удерживает и перечисляет платформа. Узнать размер удержанных налогов можно в личном аккаунте — в «Истории операций» перейти в раздел «Заработано до вычета налогов».

Если ли же хозяин квартиры оказывает услуги по аренде не как физлицо, а как ИП или ТОО, и при этом его годовой оборот превышает 20 000 МРП (78 640 000 тенге в 2025 году), то он становится плательщиком НДС. В таком случае Airbnb не удерживает НДС за такого хоста, предприниматель сам начисляет и уплачивает налог и отражает в декларации по форме 300.00.

Остальные налоги за доход от сдачи жилья предприниматель платит сам. О том, как и какие налоги нужно платить самостоятельно при сдаче квартиры, читайте в нашем материале:

Рекомендации новичкам

• объявление — сделайте качественные фото квартиры, подробно опишите жилье, включая наличие лифта, расстояние до центра города, установите разумную цену — лучше пользоваться рекомендацией сервиса
• не обязательно встречать гостей лично — можно оставить ключ в специальном сейфе для ключей, но важно всегда быть на связи и заранее предупредить, как организовано заселение
• следите за отзывами и оперативно отвечайте гостям — после каждой поездки гость может оставить отзыв, негативные комментарии удалить нельзя, но можно ответить вежливо и конструктивно, а вот хорошие отклики помогают подняться в выдаче
• подготовьте памятку для гостей: пароль Wi-Fi, правила проживания, контакты на случай экстренных ситуаций, простые знаки внимания, вроде приветственной записки или небольшой вкусняшки часто окупаются хорошими отзывами

Airbnb выставляет оценки хозяевам, они не видны пользователям, но на их основании можно получить статус «Суперхост». Из критериев — 10 и больше принятых жильцов, положительные отзывы, частота ответов не меньше 90%, ни одной отмены, общая оценка не меньше 4,8. Гости признаются, для них главное — это чистота, свежее постельное белье, полотенца, наличие чая, кофе и воды. Airbnb может стать стабильным источником дохода, если подойти к делу ответственно и с заботой о гостях.