Можно ли сдать помещение в субаренду

Часто предприниматели арендуют офис, но используют лишь часть площади, а свободное пространство передают в субаренду другому бизнесу. Разберемся, насколько это законно, как минимизировать риски и платить налоги.

Что такое субаренда

Субаренда — это сдача в аренду уже арендованного имущества третьему лицу. Например, компания снимает в бизнес-центре офис на 100 кв. м, но использует только 50 из них. Она находит стартап, которому нужна небольшая площадь, и сдает часть помещения ему. Либо бизнес решает сменить формат работы или переехать и хочет передать помещение в субаренду другому арендатору.

В Казахстане субаренда возможна с согласия владельца помещения. Это можно прописать в договоре аренды либо оформить отдельное письменное согласие, заверенное нотариально. Если в договоре есть пункт «Субаренда запрещена», то сдавать помещение другому бизнесу нельзя — при несогласованной аренде владелец имеет право расторгнуть договор.

При субаренде ответственность перед владельцем помещения несет только основной арендатор, даже если субарендатор задерживает платежи или портит имущество.

Как бизнесу оформить субаренду

Если договор разрешает субаренду, то следующий шаг — заключить договор с субарендатором. В документе нужно прописать:

• предмет договора — состояние помещения и дополнительное оборудование, которое может перейти в аренду
• срок аренды — не должен превышать срок основного договора аренды
• размер арендной платы
• обязанности и права сторон

Рекомендуется уведомить арендодателя о передаче помещения в субаренду, даже если разрешение на это в договоре уже есть. Это поможет избежать конфликтов.

Договор субаренды, так же как и договор аренды, сроком более одного года подлежит регистрации на egov.kz.

Как предпринимателям найти помещение для бизнеса и что учесть при его выборе, мы писали в этом материале:

Как платить налоги

Предприниматель, который сдает помещение в субаренду и получает от этого доход, обязан платить налоги. Размер зависит от выбранного статуса и режима налогообложения — ИП, ТОО или физлицо без регистрации ИП. Рассмотрим каждый вариант.

Субарендодатель — ИП

Есть несколько режимов налогообложения, при котором действующему ИП можно сдавать помещение в субаренду:

• упрощенка (исключение — субаренда торговых объектов и находящихся на их территории торговых мест и объектов общественного питания) — налог 3%
• ОУР — налог 10%

Это значит, что сдавать в субаренду торговые площади и рынки на упрощенке или другом СНР нельзя, только на ОУР. Отметим, что патент и СНР с использованием мобильного приложения подходит только тем, у кого нет наемных работников. Здесь налог — 1% от дохода.

ИП обязан выдать субарендатору чек через ККМ, оформить акт выполненных работ, а если состоит на учете по НДС — выписать счет-фактуру.

Субарендодатель — ТОО

Компания, сдающая помещение в субаренду, обязана учитывать полученный доход и платить налоги: на упрощенке — 3% дохода, ОУР — КПН 20% от прибыли, а также при учете по НДС — 12%.

ТОО должно вести бухучет, сдавать налоговую отчетность по форме и выписывать электронные счета-фактуры через официальный портал. Основная форма отчетности у ТОО на ОУР — декларация по КПН ФНО 100.00 и при НДС ФНО 300.00 каждый квартал, при упрощенке — ФНО 910.00.

Подробнее о налогах ТОО можно узнать в следующих материалах:

Субарендодатель — физлицо без ИП

Если арендатор без регистрации ИП или ТОО получает доход от субаренды, то обязан платить ИПН в размере 10% от дохода. Для этого нужно подать налоговую декларацию ФНО 270.00 до 15 сентября и уплатить налог самостоятельно.

Если субарендатор — ТОО или ИП на ОУР, то он будет удерживать и перечислять налог самостоятельно. Тогда субарендодателю не нужно подавать декларацию.

Есть еще вариант сдачи помещения — через риелторское агентство. Физлицо заключит договор с риелтором, который будет заниматься поиском арендаторов, оформлением договора и контролем платежей. Но такое практикуется редко, так как требует дополнительных затрат на оплату услуг агентства.

Есть ли штрафы за неуплату налогов

Если предприниматель получает доход от субаренды, но не декларирует его, то штраф может быть:

• за уклонение от уплаты налогов — до 2 000 МРП (7 864 000 тенге в 2025 году)
• для физлиц за предпринимательскую деятельность без регистрации — 15 МРП (58 980 тенге в 2025 году)

Сдавать помещение в субаренду можно, но только если это разрешено договором аренды. Чтобы избежать проблем, нужно заключить официальный договор субаренды, уведомить собственника и сдавать отчетность в зависимости от выбранного режима.